Ринок нерухомості в Австрії, особливо у Відні, дуже привабливий для інвесторів з усього світу. Хоча ціни на квартири у Відні не такі високі, як у Нью-Йорку чи Лондоні, спостерігається загальна тенденція до щорічного зростання цін. В цьому звіті ми опишемо процес інвестування в ринок нерухомості Відня, порядок й вимоги, необхідні для успішної реалізації цього процесу.
Як обрати об’єкт інвестиції
При відсутності конкретної інвестиційної пропозиції від забудовника чи брокера, вам доведеться обирати серед пропозицій нерухомості на ринку. Якщо у вас невеликий бюджет, як це було у випадку з нашим клієнтом, й ви обираєте квартири у Відні в ціновому діапазоні від € 200 000 до € 250 000, пропозицій не багато, проте ви зможете знайти привабливі варіанти.
Ми проаналізували три різні квартири: 2 квартири в 3-му районі та 1 квартиру в 16-му районі. Площа кожної квартири приблизно 40 кв. м. Всі квартири знаходилися або в ново-побудованому житловому комплексі, або в нещодавно реставрованому будинку, що є достатньо привабливим для іноземного інвестора. Всі квартири мають вітальню, одну спальню, підігрів підлоги, роздільний санвузол. Квартири повністю відремонтовані та готові до заселення, тому інвестиція не вимагатиме додаткових витрат.
В нашому випадку, квартири в 3-му районі зацікавили нас більше, оскільки побудовані всього кілька місяців тому, мають сучасний дизайн, а район, де вони розташовані, є досить привабливим для оренди. Для порівняння, 16-й район має назву «Турецький район» через значну кількість турецьких іммігрантів чи громадян турецького походження, що може вплинути на те, наскільки легко ви зможете здати таку квартиру.
Також, при виборі району нами було враховано, що запропонована квартира в 16-му районі розташована у старому жилому будинку, так званому «Альтбау». Відповідно до чинного законодавства, вартість оренди таких будівель обмежується ціною, встановленою владою Відня. Наприклад, це може бути 5,60 євро за 1 кв. м. Загальний дохід від оренди становитиме 224 євро, і буде ще меншим через сплату податків та комунальних платежів. Така інвестиція не приноситиме істотного доходу.
Процедура покупки
В Австрії ринок нерухомості жорстко зрегульований. Якщо ви громадянин ЄС, чи інвестуєте через юридичну особу з акціонерами громадянами ЄС — обмежень у вас немає, а тому інформацію нижче ви можете не враховувати й одразу переходити до наступного розділу.
Якщо ж ви не є громадянином ЄС або у юридичної особи, за допомогою якої ви інвестуєте, є акціонери не громадяни ЄС — ви зіткнетеся з перешкодою з боку місцевого органу влади, що регулює ринок нерухомості й може відмовити іноземним інвесторам в покупці нерухомості в Австрії. У зв’язку з цим, перш ніж розпочати пошук нерухомості, вам необхідно спланувати структуру власності. Суттєво, щоб більшість акцій належала резиденту Австрії, громадянство директора має ретельно перевірятися.
Важливо, щоб всі документи, контракти, технічний паспорт об’єкта були складені німецькою мовою. В зв’язку з цим необхідна допомога перекладача та місцевих фахівців (брокера, директора, консультанта).
З огляду на вищезгадані деталі, загальна процедура покупки виглядає наступним чином:
- Перевірка документів на нерухомість.
- Надання продавцю пропозиції ціни, за яку інвестор готовий купити об’єкт.
- Підписання попередньої пропозиції покупки (цей пункт необов’язковий, проте має переваги, оскільки фіксує бажаний об’єкт за Покупцем, і Покупець може розпочинати переговори із банками про іпотеку).
- Проведення переговорів з австрійськими банками щодо фінансування покупки.
- Після отримання підтвердження від банку Покупець завершує операцію з Продавцем.
- Підписання договору купівлі-продажу (Kaufvertrag) і переказ коштів Продавцю.
- Підготовка об’єкта до здачі в оренду (купівля кухонних меблів та необхідного обладнання).
Тривалість процесу покупки становить 1-2 місяці в залежності від спільних зусиль усіх сторін, що приймають участь в реалізації угоди.
Витрати
Питання витрат є одним з важливих моментів, який необхідно ретельно опрацювати, перш ніж укладати угоду. Як відзначають багато місцевих брокерів Відня, загальна сума витрат складатиме до 10% від вартості нерухомості. Більш детально витрати виглядають наступним чином:
|
Оформлення угоди та сплата податку |
3,5% від вартості |
|
Реєстрація в земельній книзі |
1,1% від вартості |
|
Гонорар нотаріуса |
1% від вартості (в середньому) |
|
Комісія брокера |
3% (+ 20% ПДВ) від вартості |
У разі необхідності фінансування угоди, до витрат додатково включається комісія брокера, якщо він буде вести переговори з банком від вашого імені. Комісія брокера може становити 2% від суми кредиту. Крім того, банк стягує додаткову комісію в розмірі 1-2% за розгляд і надання кредиту.
Тим не менш, відзначимо, що всі додаткові витрати інвестор може додати до суми кредиту, і банк профінансує такі витрати.
Крім того, якщо інвестор співпрацює з професійним податковим чи фінансовим консультантом, як Aston Financial Services, він також повинен врахувати витрати на такі послуги. Вартість консультацій може варіюватися, ставка може бути фіксованою або стягуватися погодинно, в залежності від витраченого часу. Також необхідно пам’ятати про відшкодування витрат на транспорт, проживання, телефонні переговори, якщо такі виникатимуть.
Дохід від інвестиції
Як ми вже зазначали на початку звіту, наша мета полягала в тому, щоб придбати нерухомість й отримувати дохід від оренди. Одразу як угода купівлі була завершена, нами був наняти брокер для пошуку гідного орендаря квартири. У нашому випадку договір оренди повинен був бути підписаний строком 5 років, для того щоб інвестор не витрачав час на ведення справ квартири.
Нам знадобилося 5 місяців, щоб знайти ідеального кандидата для оренди. Договір оренди був підписаний на 5 років.
Нижче наведено спрощений розрахунок інвестицій та доходу інвестора:
|
Назва |
|
|
Нетто |
ПДВ 20% |
Брутто |
|
Вартість покупки |
224 000,00 |
224 000,00 |
|||
|
Податок на придбання нерухомості |
3,50% |
7 840,00 |
7 840,00 |
||
|
Збір за реєстрацію до земельної книги |
1,10% |
2 464,00 |
2 464,00 |
||
|
Гонорар нотаріуса |
1,50% |
3 360,00 |
672,00 |
4 032,00 |
|
|
Нотаріальні витрати |
550,00 |
110,00 |
660,00 |
||
|
Комісія брокеру |
3% |
6 720,00 |
1 344,00 |
8 064,00 |
|
|
Загальна вартість |
|
244 934,00 |
2 126,00 |
247 060,00 |
|
|
Кухня |
5 000,00 |
5 000,00 |
|||
|
Супровідні послуги |
1 200,00 |
240,00 |
1 440,00 |
||
|
Загальна сума |
|
|
251 134,00 |
2 366,00 |
253 500,00 |
|
|
|
|
Брутто |
Податок |
Нетто |
|
Щомісячна орендна плата |
850,00 |
10% |
765 |
||
|
Річний дохід від оренди |
10 200,00 |
10% |
9180 |
||
|
Прибутковість інвестиції, у рік |
|
|
|
4% |
|
Всі дані вказані в євро
Прибутковість інвестиції становить 4% річних (без врахування податків).
І хоча хтось може стверджувати, що це невеликий прибуток, вважаємо, що через 10 років ця квартира буде коштувати майже вдвічі дорожче, ніж у 2018 році. Інвестор не тільки поверне вкладену суму, але й отримає прибуток. Водночас він буде отримувати 4% річного доходу, за умови, що орендар і ціна оренди залишатимуться незмінними протягом 10 років, що є малоймовірним з огляду на високий попит на нерухомість і постійне зростання цін у Відні.
Підсумовуючи, можна сказати, що в сьогоднішньому нестабільному і непередбачуваному світі, в якому ми живемо, варто замислитися про інвестиції в ринок нерухомості, де є високий попит на оренду. Це може бути гарною диверсифікацією наряду із інвестиціями у акціонерні капітали чи в стартапи.
Ми будемо раді допомогти Вам з питань щодо інвестицій в нерухомість. Будь ласка, надсилайте нам електронного листа або зв’яжіться з нами, використовуючи наші контактні дані.
Підготовлено Оленою Бокань