Австрийский рынок недвижимости, особенно в Вене, очень привлекателен для инвесторов всего мира. Хотя цены на квартиры в Вене не так высоки, как в Нью-Йорке или Лондоне, наблюдается общая тенденция к ежегодному увеличению цен. В этом отчете мы опишем процесс инвестирования в рынок недвижимости Вены, порядок и требования, необходимые для успешной реализации этого процесса.
Как выбрать объект инвестиции
При отсутствии конкретного инвестиционного предложения от застройщика или брокера, вам придется выбирать из недвижимости, предложенной на рынке. Если у вас небольшой бюджет, как это было в случае с нашим клиентом, и вы выбираете квартиры в Вене в ценовом диапазоне от € 200 000 до € 250 000, предложений не много, но вы сможете найти привлекательные варианты.
Мы проанализировали три различных квартиры: 2 квартиры в 3-м районе и 1 квартиру в 16-м районе. Площадь каждой квартиры примерно 40 кв. м. Все квартиры расположены или в ново-построенном жилом комплексе, или в недавно отреставрированном доме, что является достаточно привлекательным для иностранного инвестора. Во всех квартирах имеется гостиная, одна спальня, подогрев пола, раздельный санузел. Квартиры полностью отремонтированы и готовы к заселению, поэтому инвестиция не будет требовать дополнительных затрат.
В нашем случае, нас заинтересовали квартиры в 3-м районе больше, поскольку построены всего несколько месяцев назад, имеют современный дизайн, а район, где они расположены, является весьма привлекательным для аренды. Для сравнения, 16-й район имеет название «Турецкий район» из-за большого количества турецких иммигрантов или граждан турецкого происхождения, что может отобразиться на том, насколько легко вам удастся сдать такую квартиру.
Также, при выборе района мы учли, что предложенная квартира в 16-м районе расположена в старом жилом доме, так называемом «Альтбау». Согласно действующему законодательству, стоимость аренды таких зданий ограничивается ценой, установленной властью Вены. Например, это может быть 5,60 евро за 1 кв. м. Общий доход от аренды составит 224 евро, и будет еще меньше из-за уплаты налогов и коммунальных платежей. Такая инвестиция не будет приносить существенного дохода.
Процедура покупки
В Австрии рынок недвижимости жестко зарегулирован. Если вы гражданин ЕС или инвестируете через юридическое лицо с акционерами гражданами ЕС – ограничений у вас нет, а поэтому информацию ниже вы можете не учитывать и сразу переходить к следующему разделу.
Если же вы не являетесь гражданином ЕС или у юридического лица, с помощью которого вы совершаете инвестиции, есть акционеры не граждане ЕС – вы столкнетесь с препятствием со стороны местного органа власти, который регулирует рынок недвижимости и может отказать иностранным инвесторам в покупке недвижимости Австрии. В связи с этим, прежде чем начинать поиски недвижимости, вам необходимо спланировать структуру собственности. Существенно, чтобы большинство акций принадлежала резиденту Австрии, а гражданство директора должно тщательно проверяться.
Важно, чтобы все документы, контракты, технический паспорт объекта были составлены на немецком языке. В связи с этим необходима помощь переводчика и местных специалистов (брокера, директора, консультанта).
Учитывая вышеупомянутые детали, общая процедура приобретения выглядит следующим образом:
- Проверка документов недвижимости.
- Предоставление продавцу предложения цены, за которую инвестор готов купить объект.
- Подписание предварительного предложения покупки (этот пункт необязателен, однако имеет преимущества, поскольку закрепляет желаемый объект за Покупателем и тот может начинать переговоры с банками об ипотеке).
- Проведение переговоров с австрийскими банками по финансированию покупки.
- После получения подтверждения от банка Покупатель завершает сделку с Продавцом.
- Подписание договора купли-продажи (Kaufvertrag) и перевод средств Продавцу.
- Подготовка объекта к сдаче в аренду (покупка кухонной мебели и необходимого оборудования).
Продолжительность процесса покупки составляет 1-2 месяца в зависимости от совместных усилий всех сторон, участвующих в реализации сделки.
Расходы
Вопрос расходов является одним из важных моментов, который необходимо тщательно проработать, прежде чем заключать сделку. Как отмечают многие местные брокеры Вены, общая сумма расходов составит до 10% от стоимости недвижимости. Более подробно расходы выглядят следующим образом:
|
Оформление сделки и уплата налога |
3,5% от стоимости |
|
Регистрация в земельной книге |
1,1% от стоимости |
|
Гонорар нотариусу |
1% от стоимости (в среднем) |
|
Комиссия брокера |
3% (+ 20% НДС) от стоимости |
В случае необходимости финансирования сделки, к расходам дополнительно включается комиссия брокера, если он будет от вашего имени вести переговоры с банком. Комиссия брокера может составлять 2% от суммы кредита. Кроме того, банк взимает дополнительную комиссию в размере 1-2% за рассмотрение и предоставление кредита.
Тем не менее, отметим, что все дополнительные расходы инвестор может добавить к сумме кредита, и банк профинансирует такие расходы.
Кроме того, если инвестор сотрудничает с профессиональным налоговым или финансовым консультантом, как Aston Financial Services, он также должен учесть расходы на такие услуги. Стоимость консультаций будет варьироваться, ставка может быть фиксированной или взиматься почасово, в зависимости от потраченного консультантом времени. Также необходимо помнить о возмещении расходов на транспорт, проживание, телефонные переговоры, если такие будут возникать.
Доход от инвестиции
Как мы уже указывали в начале отчета, наша цель заключалась в приобретении недвижимости и получении дохода от ее аренды. Как только сделка приобретения была завершена, нами был нанят брокер для поиска достойного арендатора квартиры. В нашем случае договор аренды должен был быть подписан сроком на 5 лет, чтобы инвестор не тратил время на ведение дел квартиры.
Нам понадобилось 5 месяцев, чтобы найти идеального кандидата для аренды. Договор аренды был подписан на 5 лет.
Ниже приведен упрощенный расчет инвестиций и дохода инвестора:
|
Название |
|
|
Нетто |
НДС 20% |
Брутто |
|
|
Стоимость покупки |
224 000,00 |
224 000,00 |
||||
|
Налог на приобретение недвижимости |
3,50% |
7 840,00 |
7 840,00 |
|||
|
Сбор за регистрацию в земельной книге |
1,10% |
2 464,00 |
2 464,00 |
|||
|
Гонорар нотариусу |
1,50% |
3 360,00 |
672,00 |
4 032,00 |
||
|
Нотариальные расходы |
550,00 |
110,00 |
660,00 |
|||
|
Комиссия брокеру |
3% |
6 720,00 |
1 344,00 |
8 064,00 |
||
|
Общая стоимость |
|
244 934,00 |
2 126,00 |
247 060,00 |
||
|
Кухня |
5 000,00 |
5 000,00 |
||||
|
Сопроводительные услуги |
1 200,00 |
240,00 |
1 440,00 |
|||
|
Общая сума |
|
|
251 134,00 |
2 366,00 |
253 500,00 |
|
|
|
|
|
Брутто |
Налог |
Нетто |
|
|
Ежемесячная арендная плата |
850,00 |
10% |
765 |
|||
|
Годовой доход от аренды |
10 200,00 |
10% |
9180 |
|||
|
Доходность инвестиции, в год |
|
|
|
4% |
||
Все данные указаны в евро
Доходность инвестиции составляет 4% годовых (без учета налогов).
И хотя кто-то может утверждать, что это небольшой доход, считаем, что через 10 лет эта квартира будет стоить почти вдвое дороже, чем в 2018 году. Инвестор не только вернет вложенную сумму, но и получит прибыль. В то же время он будет получать 4% годового дохода, при условии, что арендатор и цена аренды останутся неизменными в течение 10 лет, что очень маловероятно, учитывая высокий спрос на недвижимость и постоянный рост цен в Вене.
Подытоживая, можно сказать, что в сегодняшнем нестабильном и непредсказуемом мире, в котором мы живем, стоит задуматься об инвестициях в рынок недвижимости, где есть высокий спрос на аренду. Это может быть хорошей диверсификацией наряду с инвестициями в акционерные капиталы или в стартапы.
Мы будем рады Вам помочь по вопросам инвестиций в недвижимость. Пожалуйста, отправьте нам электронное письмо или свяжитесь с нами, используя наши контактные данные.
Подготовлено Еленой Бокань