Инвестиции в недвижимость Испании

 

Вот перечень необходимой информации, прежде, чем вы сделаете свой выбор:

 

1. Почему Испания является хорошим выбором с точки зрения инвестиций в недвижимость. Испания – это одна из самых привлекательных стран Европы, способная предложить многое тем, кто решил переехать сюда. Испания продолжает оставаться одной из лучших стран мира для ведения расслабленного образа жизни. Тысячи иностранцев, ставшие владельцами испанской недвижимости за последние тридцать лет, лишнее тому подтверждение.
2. Внимательно изучите преимущества различных регионов Испании. Европейское королевство предлагает широкий выбор покупателям недвижимости: от небольших квартир и недорогих коттеджей до настоящих дворцов на берегу моря и вилл для игры в гольф.

 

Далее перечислены популярные места и регионы Испании:

— Южное и восточное побережья. Начиная с 60-х гг. прошлого века пользуются постоянной популярностью среди иностранцев. В 70-х и 80-х, Марбелья, среди прочих курортов, пришла в упадок, но благодаря мэру Хесусу Хилю в 90-х город снова стал желанным пунктом назначения среди отдыхающих.

— Испанские острова, включая Балеарские и Канарские, уже давно популярные среди туристов, хорошо зарекомендовали себя и в среде экспатов. Канарские острова, в частности, известны теплым и солнечным климатом на протяжении всего года.

— Испанские города. В последние годы растет спрос на недвижимость в городах с целью проведения отпуска. В качестве инвестиций приобретают жилье с целью сдачи в аренду туристам, открывшим для себя новые испанские города с появлением авиакомпаний-лоукостов. Умеренные по стоимости квартиры вблизи университетов приобретают, в первую очередь, для сдачи в аренду студентам.

— Балеарские острова. Охотникам за недвижимостью следует присмотреться к Майорке, Менорке, Ибице и ее младшей сестре, Форментере. Каждый из островов обладает особым характером. Майорка – наиболее выдержанный член семейства, здесь расположен оперный театр и замок короля Хуана Карлоса I в городе Пальме; остров популярен в международном гламурном обществе.

— Менорка обладает намного более сухим климатом, а прохладный бриз помогает легче пережить летнюю жару. Развитие этого острова всегда шло своей особой дорогой благодаря местному производству кожаных изделий и джина.

— Ибица долгое время не заботилась о хорошей репутации, предоставляя лишь ограниченные возможности для недорогого туризма. Несмотря на это, в последние годы Ибица следует примеру Майорки, улучшая условия проживания для покупателей недвижимости.

— Форментера – это, пожалуй, лучший вариант бегства от опостылевшей каждодневной суеты. На велосипеде этот остров можно объехать за день; по дороге вы увидите и новые жилые комплексы, и красивые дома на старых фермах.

— Коста-Бланка – сегодня одна из наиболее популярных полос средиземноморского побережья Испании. В Коста-Бланке находится большое количество экспатов из стран Северной Европы, что делает это место по-настоящему космополитическим и разнообразным. Наличие представителей разных стран нашло отражение в разнообразии городов, находящихся на побережье. Бенидорм ослепляет яркими огнями,  Морайра удовлетворит взыскательный вкус, а Хавеа и Дения – идеальны для семейного отдыха. Следует принять во внимание и доступность транспорта. Если вы желаете посещать приобретенную недвижимость, вам необходима гарантия того, что добраться до нее не составит труда. К рейсам в аэропорт  Аликанте, многие годы обеспечивающим доставку путешественников в этот регион, добавились лоукост-рейсы в Валенсию, находящуюся на севере. Туристам и владельцам недвижимости открыто воздушное сообщение в течение всего года, а средиземноморская автомагистраль, проложенная вдоль всего побережья Коста-Бланки, делает передвижение по суше простым и удобным.

— Коста-дель-Соль (“Солнечный берег”). Это побережье, пожалуй, является наиболее известным. Коста-дель-Соль тянется от Нерхи до Гибралтара. Название этой территории раскрывает секрет ее популярности. “Солнечный берег” манит к себе людей из всех частей света в течение более 40 лет. Гости Марбельи, должно быть, часто задаются вопросом: “Это все еще Испания, или уже независимый международный курорт?” Побережье Коста-дель-Соль поражает разнообразием: здесь находятся туристические курорты и красивые городки, как раз о последних многие забывают. Прекрасные примеры – Касарес и Манильва. “Солнечный берег” – это настолько неповторимое сочетание различных культур и стилей жизни, что по-настоящему ощутить его можно, только приехав туда.

 

 

Процесс покупки недвижимости в Испании

 

1. Будьте хорошо осведомлены о том, что именно входит в процесс покупки недвижимости. До того, как вы начнете процесс покупки, вам будет необходимо получить фискальный номер (numero de identificacion de extranjeros). Вам также понадобится нанять юриста, говорящего на испанском и другом, понятном вам языке. Наша компания может рекомендовать вам надежных брокеров и юристов в Испании для приобретения недвижимости в Испании.

• В случае инвестирования в строящиеся объекты недвижимости вам будет необходимо подписать предварительный договор и заплатить небольшую комиссию. Объект покупки будет снят с продажи на некоторый период (обычно 30 дней). В это время будут проведены все необходимые проверки законности продажи данного объекта и будет составлен договор продажи (escritura de compraventa). Далее потребуется заплатить первый из серии платежей, привязанных к этапам строительства. Первый платеж обычно составляет минимум 10% от цены покупки и является невозмещаемым.
• В случае покупки недвижимости на вторичном рынке, после согласия продавца на ваше предложение, вам необходимо будет заплатить небольшой залог. После этого ваш юрист осуществит проверку объекта купли-продажи. После завершения проверки вы подписываете договор купли-продажи, в котором указаны цена и описание объекта недвижимости, размер задатка (обычно 10 процентов) и срок его выплаты, срок совершения сделки. В случае нарушения условий договора с вашей стороны, вы теряете задаток. В случае нарушения условий договора со стороны продавца, он обязан выплатить вам компенсацию в двойном размере задатка.

 

2. После завершения сделки необходимо заплатить различного рода платежи и налоги, далее ваша собственность будет зарегистрирована в земельном кадастре. Некоторые продавцы на вторичном рынке недвижимости Испании могут попросить вас занизить цену недвижимости, указываемую в договоре, а остальную часть заплатить наличными. Взамен вам пообещают немного снизить реальную цену на объект покупки. Это противозаконно и делается для того, чтобы занизить базу налогового обложения дохода продавца. В случае последующей продажи вам придется заплатить налог на доход от прироста капитала со всего размера разницы между задекларированной стоимостью на момент покупки и стоимостью в момент продажи. Вас также могут преследовать в судебном порядке за совершение подобных действий. Если продавец настаивает на занижении официальной цены покупки, откажитесь от сделки.

 

3. Будьте осведомлены обо всех расходах. Как правило, покупателям недвижимости в Испании необходимо располагать дополнительными средствами в размере от 10% до 13% процентов от цены покупки для уплаты различного рода платежей. Подлежат оплате покупателем:

• юридические услуги (обычно от 1% до 2%);
• IVA (испанский аналог НДС) в размере около 7%, плюс гербовый сбор в размере 0,5% — 1%, при покупке недвижимости на первичном рынке. БУДЬТЕ ВНИМАТЕЛЬНЫ! В автономном сообществе Валенсии (включает в себя Аликанте, Бенидорм, Торревьеху и Альтеа) размер налога вырос до 10%;
• гербовый сбор в размере 6% — 7% (в зависимости от месторасположения объекта недвижимости) в случае осуществления покупки на вторичном рынке;
• услуги нотариуса и регистрационные платежи в размере около 1%;
• эксплуатационные расходы, в случае, если объект находится в жилом комплексе. Сюда обычно входят расходы на обслуживание бассейна и уход за садом.

 

4. Досконально изучите условия ипотеки, предлагаемой испанскими банками.

 

Учитывайте то, что получение ипотечного кредита в банках других стран связано с более высокими первоначальными расходами (в некоторых случаях от 3% до 4% размера заемных средств). Обратите внимание на то, что испанские финансовые учреждения, скорее всего, откажутся от заключения договора с потенциальным клиентом, если его выплаты по текущим кредитам превышают 35% доходов. Аналогичным образом банки поступают в большинстве стран Западной Европы.

Получения кредита под залог другой недвижимости (например, в стране вашего проживания) может стать прекрасной альтернативой ипотечному кредиту в испанском банке (необходимо оценить разницу в процентных ставках банков двух стран). Таким образом, вы сможете полностью выплатить стоимость покупки продавцу за счет заемных средств, предоставленных банком в вашей стране. Это избавит вас от рисков колебания обменных курсов валют, что особенно важно, если вы получаете основные доходы в валюте, отличной от евро.

 

5. Внимательно ознакомьтесь с системой налогообложения недвижимости в Испании. В этой стране налоги взимаются на трех уровнях: центральным правительством, автономными региональными правительствами и местными муниципалитетами. Испанская система налогообложения чрезвычайно сложная, поэтому настоятельно рекомендуется получить профессиональную консультацию по каждому объекту недвижимости.

• Подушный налог. Нерезиденты облагаются налогом на доходы, полученные в Испании, по единой ставке в размере 24%. Например, доход от сдачи в аренду недвижимости, доход от предпринимательской деятельности и доход по депозитам в испанском банке подлежат налогообложению по данной ставке. В тех случаях, когда испанская недвижимость используется собственником исключительно в личных целях, а другие испанские источники доходов отсутствуют, владелец недвижимости платит налог на условно начисленный доход, который рассчитывается исходя из оценочной стоимости объекта. Несмотря на то, что собственники недвижимости не получают от нее дохода, испанские власти подразумевают то, что они получают определенную выгоду от факта владения и должны облагаться налогом.
• В дополнение, все испанские активы нерезидентов, включая недвижимость, облагаются налогом на капитал (“patrimonio”). В случае продажи активов, прибыль от таких операций облагается налогом на прирост капитала.
• Местные налоги. “Impuesto sobre bienes inmuebles (IBI)” – это ежегодный налог на недвижимость, взимаемый местными муниципалитетами. Полученные средства используются на местном уровне. Как и в случае с налогом на условно начисленный доход, он рассчитывается, исходя из оценочной стоимости объекта, поэтому может значительно отличаться в каждом конкретном случае.
• Некоторым владельцам недорогой загородной недвижимости приходится платить всего около 100 евро налогов в год, в то время как за роскошный дом на береговой линии необходимо ежегодно отдавать в казну Испании 3 тыс. евро и более.

 

6. Денежные вопросы. В 2002 г. Испания сменила песеты на евро. Ввоз и вывоз местной валюты неограничен, но в случае вывоза валюты на сумму более 6 010 евро (в любой валюте) на человека за одну поездку, необходима ее декларация.

• Туристские чеки обычно принимаются как в городах, так и в туристических районах. Во избежание дополнительных комиссий, связанных с обменом валют, лучше всего взять с собой туристские чеки в евро. Банки и банкоматы находятся в каждом городе и даже во многих деревнях. Пункты обмена валют можно найти в городках побольше и во многих популярных туристических районах.

 

 

7. Разберитесь с визами, паспортами и видами на жительство.

• Паспорта и визы. Граждане ЕС могут находиться в Испании без визы с целью отдыха или деловой поездки до 90 дней.
• Вид на жительство. С момента вступления Испании в Евросоюз, идентификационная карта, подтверждающая наличие вида на жительство, стала единственной формальностью, необходимой для граждан ЕС. Испания недавно упростила правила получение таких карт. Теперь они обязательны только для: пенсионеров, переезжающих в Испанию; материально независимых лиц (т.е. не работающих); иждивенцев гражданина ЕС, не имеющих гражданства ЕС. Для получения вида на жительство всем данным категориям лиц необходимо подтвердить наличие достаточного количества средств для проживания в Испании.
• Существует две категории карт, подтверждающих наличие вида на жительство. Первая категория (временная карта) – действительна для проживания в Испании на срок от 90 дней до года. Вторая категория –  действительна для проживания на срок от одного до пяти лет, с возможностью возобновления.
• Хотя в некоторых случаях получение карты, подтверждающей наличие вида на жительство, необязательно, все же ее наличие упрощает новым владельцам недвижимости решение различных административных вопросов. Для облечения оформления документации уместно будет воспользоваться услугами консультанта-поверенного (“gestor”), специализирующегося на оказании услуг иностранным покупателям недвижимости. Не забудьте письменно договориться о размере платы за его услуги до момента предоставления поверенному права представлять ваши интересы.

 

8. Знайте о положении дел в испанской экономике. После смерти Франсиско Франко в 1975 г. Испания быстро переориентировала свою экономику с сельского хозяйства на производство и сферу услуг. К сожалению, сегодня бюрократия все так же мешает развитию страны, как и в 60-х.

• Экономика Испании является пятой в ЕС, ее ВВП составляет немногим меньше 10% ВВП Евросоюза. Каталония и Баскония – это движущие силы испанской экономики. Следует отметить, что всего пять регионов обеспечивают половину производства в стране. Овьедо, Наварра, Мадрид, Бискайя и, конечно, Барселона являются экономическими лидерами Испании.

 

9. Осознайте заранее, как это повлияет на вашу жизнь. Покупка дома в Испании – это грандиозное событие, которое обязательно поменяет многое в вашей жизни.

• Тщательно обдумывайте каждое решение и убедитесь, что члены вашей семьи поддерживают вас.
• Проведите тщательное исследование. Выберите наиболее привлекательный с вашей точки зрения регион и посетите его несколько раз, находясь в отпуске.
• Когда вы определитесь с типом недвижимости и регионом, убедитесь, что у вас достаточно средств для покупки. Следует также учесть стоимость перевозки движимого имущества в новый дом.
• Не позволяйте никому торопить вас с принятием решения. Никто не должен оказывать на вас давления. Не подписывайте каких-либо документов, пока не будете к этому готовы.
• Пенсионерам следует позаботиться о том, чтобы их пенсии выплачивались через испанский банк. Очень важно оформить медицинскую страховку и составить завещание.
• Иногда обстоятельства могут измениться и, возможно, вы захотите вернуться домой. Убедитесь в том, что у вас будет достаточно средств для переезда обратно, до того, как начнете процесс покупки недвижимости в Испании.

 

Подготовил: Михаил Горин по материалам WikiHow